Auswirkungen des Airbnb-Angebots auf den Berliner Wohnungsmarkt 2016

Kurzfassung Berliner Wohnungsmarkt 

Steigende Einwohnerzahlen: Berlin ist nicht nur als Wohnort und Urlaubsziel attraktiv. Mit der wirtschaftlichen Entwicklung ziehen zunehmend mehr und auch zunehmend qualifizierte Arbeitskräfte in die Stadt, was zu stark steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen führt.

Wanderungsgewinne 2015 +41.000 Einwohner: 2015 stieg die Einwohnerzahl Berlins erneut um rd. 45.000 Personen an, mehr als die benachbarte Kreisstadt Oranienburg an Einwohnern zählt. Davon sind rund 3.750 auf einen Geburtenüberschuss zurückzuführen und ca. 41.000 auf Wanderungsgewinne, vorwiegend aus dem Ausland.

10.700 neue Wohnungen in 2015: Die Bautätigkeit hat im Vergleich zum Vorjahr deutlich angezogen. 2015 wurden in Berlin rund 10.700 Woh- nungen fertiggestellt. Allein um das Bevölkerungswachstum des Jahres 2015 zu kompensieren, wären jedoch rund 26.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich. Der Wohnungsmarkt verengt sich somit weiter, wenn die starken Wanderungsgewinne anhalten und nicht erheblich mehr Wohnungen errichtet werden.

Wohnkosten wie in Hamburg oder Frankfurt: Auch wenn die Mieten in Berlin noch deutlich unter de- nen anderer Metropolregionen in Deutschland liegen, sind die Wohnkosten aufgrund geringerer Einkommen durchaus vergleichbar. 85 % der Berliner Wohnungen sind Mietwohnungen. Betrachtet man die Wohnkostenbelastung, liegt Berlin nur knapp unter Hamburg und Frankfurt, aber deutlich unter den süddeutschen Städten München und Freiburg.

Mietenanstieg 6,6 % in 12 Monaten: Ausgehend von einem niedrigen Niveau ist die Mietendynamik in Berlin stärker als in vielen Großstädten. Die Angebotsmieten stiegen innerhalb von 12 Monaten um 6,6 %.

Preisanstieg bei Eigentumswohnungen um 8 %: Die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin sind mit rund 8 % in 12 Monaten stärker gestiegen als die Mieten. Dies beruht auf einem niedrigen Ausgangsniveau, der Flucht der Kapitalanleger in Sachwerte und den niedrigen Finanzierungkosten. Die durchschnittlichen Kaufpreise liegen aber immer noch deutlich unter denen in Hamburg, München, Frankfurt, Köln und Düsseldorf. Berliner Wohnungen sind daher ein beliebtes Ziel für Investoren.

Airbnb Marktplatz für Unterkünfte: Airbnb ist ein digitaler Marktplatz für das Mieten und Vermieten von Unterkünften. In der Regel werden Woh- nungen zeitweise vom Wohnungsmieter oder Eigentümer genutzt und zeitweise als Ferienwohnung vermietet. Hier stellt sich die Frage, ob der Wohnungsmieter oder Eigentümer die Wohnung für den Markt freigeben würde, wenn er sie nicht zeitweise als Ferienwohnung vermieten könnte. So kann der Hauptnutzer die Wohnung beispielsweise während seiner Abwesenheit in den Ferien vermieten oder er zieht temporär zu Freunden oder Verwandten. In diesen Fällen ist keine Gefährdung der Wohnraumversorgung und damit auch keine Zweckentfremdung erkennbar.

Airbnb-Angebot 0,6 % des Berliner Wohnungsbestandes: Betrachtet man das Verhältnis der im ersten Halbjahr 2016 zumindest an einem Tag gebuchten 11.751 über Airbnb angebotenen Wohnungen zum Berliner Wohnungsbestand von 1.902.675 Wohnungen, macht dies einen Anteil von rund 0,6 % aus.

Überwiegend Kurzeitvermietungen ohne gewerbliche Gewinnerzielungsabsicht: Das Gros der gebuchten Wohnungen (63 %) wurde nur bis zu 30 Tage vermietet. Bei 20 % lag die Auslastung über 60 Tage. Hierunter sind viele normale Wohnungsvermietungen, beispielsweise für zeitweilige berufsbedingte Aufenthalte, die auch von den Bezirksämtern nicht als Zweckentfremdung gewertet werden. Dies macht deutlich, dass der Anteil der Vermieter mit offen- sichtlich gewerblicher Gewinnerzielungsabsicht gering ist.